26 Dub

Prague Research Forum oznamuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 1. čtvrtletí roku 2019

Úvod

Prague Research Forum (PRF) si dovoluje zveřejnit údaje o trhu s kancelářskými prostory za první čtvrtletí roku 2019. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Instituce RICS podporuje činnost Prague Research Fora.

Nabídka kancelářských budov

V Praze bylo během prvního čtvrtletí roku 2019 dokončeno celkem 28 100 m2 kancelářských prostor, čímž narostl celkový objem moderních kanceláří na 3,51 milionu m2. Nově dokončené prostory zahrnují dva nové projekty: Rustonka R3 v Praze 8 s 12 900 m2 kancelářských prostor
a Churchill I v Praze 2 s 15 200 m
2.

V průběhu prvního čtvrtletí začala rekonstrukce jednoho kancelářského projektu, BB Centra B v Praze 4 (14 200 m2). V současné době je tak ve výstavbě zhruba 337 200 m2 moderních kancelářských prostor, z nichž je 172 500 m2 plánováno k dokončení ještě v tomto roce. Zbývající plochy pak mají plánované dokončení v letech 2020 a 2021.

Budovy třídy A tvoří většinu nabídky moderních kanceláří (72 %), přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahoval necelých 22 %.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla v prvním čtvrtletí roku 2019 objemu 95 200 m2, což představuje mezičtvrtletní pokles o 41% a meziroční nárůst o 16%.

Největší poptávka v 1. čtvrtletí byla zaznamenána v městských částech Praha 8 (33,3 %), Praha 4 (27,2 %) a Praha 1 (17,2 %). Nejaktivnějšími společnostmi byly firmy působící v IT (23,0 %), následovány profesionálními službami (17,0 %) a flexibilními kancelářemi (12,1 %).

Podíl renegociací na celkové poptávce dosáhl 25,9 %, zatímco celková velikost nově pronajatých prostor, předpronájmů a expanzí představovala 74,1% z celkové poptávky.

Významné pronájmy

Největší transakcí prvního čtvrtletí 2019 byl předpronájem v projektu Rustonka R3 společnosti Veeam Software (8 600 m2), následovaná novým pronájmem Spaces v Nile House (3 600 m2)

Podíl neobsazené plochy

Podíl neobsazených kancelářských prostor na celkové nabídce v prvním čtvrtletí poklesl na 4,3 %, což je oproti revidovaným výsledkům z konce roku 2018 pokles o 0,8 procentního bodu. Celkový objem volných kanceláří dosáhl 152 600 m2. Největší objem dostupných kanceláří byl v Praze 5 s 39 300 m2, což představuje míru neobsazenosti na úrovni 6,5 %, následovala Praha 4 s 36 000 m2 a mírou neobsazenosti 3,8 %. Nejméně volných kanceláří bylo
v Praze 3 s 2 600 m
2 (míra neobsazenosti 2,1 %) a Praze 10 s 4 300 m2 (3,1 %).

Nájemné

Klesající míra neobsazenosti nadále vytváří tlak na mírný růst nájmů. Nejvyšší dosahované nájemné za první čtvrtletí se na pohybovalo v rozmezí 22,00 až 22,50 EUR za m2 na měsíc v centru města, 15,00–16,50 EUR za m2 na měsíc ve vnitřních a 13,50–15,00 EUR za m2 na měsíc ve vnějších částech města.

Definice:

Celková výměra:

Celková výměra dokončených kancelářských ploch (obsazených či neobsazených), nově postavených od roku 1990 nebo zrekonstruovaných, třídy A a B, obsazených majitelem nebo k pronájmu a budovy státní správy. Budovy s výměrou menší než 1 000 m² jsou vyloučeny.

Nová nabídka:

Nově dokončené nebo zrekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období.

Realizovaná poptávka:

Hrubá plocha reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou, prodanou nebo předprodanou uživatelům za uvedené období. Neobsahuje prostory pod nabídkou. Prostor je pronajat, pokud je podepsána smlouva. Celková realizovaná poptávka obsahuje i renegociace, prodloužení pronájmů a podnájmy, čistá realizovaná poptávka tyto transakce vylučuje.

Míra neobsazenosti:

Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách na celkové výměře.

Nejvyšší nájemné:

Dosahované nájemné za nové budovy, vysoké technické kvality, v budovách v nejlepších lokalitách. Na trhu se ale mohou objevit i výjimečné projekty, kde je dosahováno vyšší nájemné.

Podpronájem:

Prostory nabízené k pronájmu současným nájemcem, který je smluvně vázán k nájmu prostor po delší dobu, než ve skutečnosti potřebuje.

Podmínky pro zahrnutí do celkové výměry moderních kanceláří třídy A a B:

  • Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990

  • Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2

  • Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Hlavní hodnotící kritéria klasifikace kancelářských budov:

              • Rok dokončení/rekonstrukce

              • Velikost a vzhled recepce

              • Světlá výška kancelářských prostor

              • Zdvojená podlaha

              • Snížené podhledy

              • Flexibilní rozvržení kancelářských prostor

              • Klimatizace, externí stínění

              • Možnost parkování

              • Velikost souvislé kancelářské plochy

              • Šetrnost budovy

              • Bezpečnost a přístupový systém

Další body může budova získat například za architektonické ocenění, otvíratelná okna, rezervní zdroj energie, moderní výtahy nebo možnost vstupu 24/7.

Podobné články